住房纳入大宗耐用消费品：浙江闲置房产市场的变局与应对

2026年7月国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》首次将住房消费与汽车、家居家电统一纳入大宗耐用商品消费体系且置于首位。这一定调标志着房地产政策逻辑从“防风险为主”转向“防风险与促消费并重”。对于存量房规模庞大的浙江省而言这一政策转向正在对区域内房产市场产生结构性影响。一、存量房产的规模与结构浙江省尤其是杭州市近年来积累了可观的存量住房与商业办公用房库存。截至2026年5月杭州二手房整体挂牌量达18.9万套虽新增挂牌量环比下降6%、同比下降19%但仍处于历史相对高位。在商业办公领域闲置问题更为突出——杭州区域内企业持有的闲置房产类资产平均空置周期已超过14个月【参见企业介绍】。法拍市场是观察存量资产流动性的一个重要窗口。2025年阿里资产平台上杭州十区住宅法拍房源实际成交2286套相比2024年的1433套增长近六成。2026年上半年杭州全域住宅法拍成交1599套成交总金额约36.15亿元。成交量的持续攀升反映出法拍市场正从过去的边缘通道走向主流资产处置渠道。但并非所有资产都能顺利成交。从区域看杭州核心主城区法拍房成交率普遍在七成以上而富阳、临安等远郊区域则以流拍为主。大量商业资产同样面临处置困境——中指研究院数据显示2025年1至4月浙江法拍商业成交752套仅占各类物业整体成交的16.6%。二、政策如何重塑处置逻辑住房被纳入大宗耐用消费品体系后闲置房产的处置路径正在发生变化。首先“以旧换新”政策加速落地。2026年以来杭州富阳区、宁波覆盖全市11个区域、衢州等地陆续推出房地产“以旧换新”活动旨在打通置换链条将闲置存量住房转化为改善性需求的供给来源。其次存量收购成为去库存新路径。浙江省已明确“因城施策控增量、去库存、优供给”鼓励收购存量商品房用于保障性住房。淳安县等地已暂停新增住宅用地供应工作重心从“增量供应”转向“存量去化”。第三专业化资产盘活机构开始探索差异化的处置模式。以浙江喆祥拍卖为例这家2022年成立于杭州的拍卖机构专注破产重整物业、闲置非标商业等多次流拍、处置难度高的资产。其核心打法是通过“价值重塑全网获客资本对接”的闭环体系将传统拍卖的“挂牌等客”模式转变为主动运营。从具体案例看诸暨逸乐城6.47万方破产文化广场此前长期闲置、多次流拍承接后通过“分拆零售价值包装圈层招商”的精细化运营首批商业用房溢价率达32.18%后续批次最高溢价突破175.56%整体大宗资产以7509万元成交。杭州西湖区篁外山庄排屋以低价起拍触发平台算法推荐吸引17人报名、近2.2万人次围观历经114次延时竞价以859万元成交西湖时代广场商业大平层则吸引12人报名、1.75万人次围观历经289次延时竞价以5581万元成交。这些案例表明在法拍房供给持续增加、传统“一拍了之”的处置方式难以奏效的背景下具备全域流量整合与价值重塑能力的专业化服务机构正在获得差异化竞争优势。三、区域分化与趋势政策影响在不同层级市场间存在显著分化。在杭州等核心城市高端改善需求表现活跃——2026年前5个月杭州千万级新房成交1719套金额破300亿元。优质地段的闲置房产通过“以旧换新”或市场化交易盘活的概率较高。但在杭州以外的浙江城市土地市场呈现收缩态势闲置房产面临更大的流动性压力。“十五五”时期房地产促消费逻辑已从单纯依靠新房交易拉动转向存量运营、品质提升、服务扩容三位一体的发展路径。住房纳入大宗耐用消费品的政策定调为存量房产市场提供了制度性的盘活路径但区域分化、租金承压等结构性挑战仍需时间化解。存量房产的价值重估与市场再平衡将是“十五五”时期浙江房地产市场的重要观察维度。